Что делать, если нужно продать квартиру в ипотеке

В июле 2024 года в России насчитывалось 10,7 миллиона человек, выплачивающих ипотечные кредиты. Но что делать, если жильё, которое ещё находится в залоге у банка, нужно продать? Разберёмся, какие существуют варианты, как провести сделку правильно и какие есть ограничения и правила.

Существуют разные ситуации. Например:

Важно понимать, что, пока кредит не закрыт, квартира остаётся в залоге у банка. Это значит, что её нельзя продать, подарить или обменять без согласия кредитора. Данные о залоге занесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и Росреестр не зарегистрирует сделку без разрешения банка.

Иными словами, продажа возможна, но только с учётом согласования с кредитной организацией. В противном случае сделку могут признать недействительной, а квартиру забрать в пользу банка.

Есть пять способов:

Как сделать и узаконить перепланировку квартиры

Если остаток долга небольшой, можно заранее погасить ипотеку и продать её уже без обременений. Для погашения кредита могут быть использованы личные накопления заёмщика, помощь от близких или кредит. После выплаты Росреестр укажет, что квартира больше не в ипотеке, и её можно будет продать.

Если же денег на самостоятельное погашение ипотеки нет, можно продать ипотечную квартиру, получив задаток от покупателя.

Как это сделать:

Этот вариант похож на продажу с получением задатка, но с тем отличием, что весь процесс проходит под контролем банка.

Как это происходит:

Такая сделка проходит под контролем банка, что повышает доверие со стороны покупателя. Но чтобы её осуществить, у покупателя должна быть в распоряжении крупная сумма сразу. Ещё банк может установить свои сроки и условия сделки.

Если продавец не может закрыть ипотеку заранее и у покупателя нет возможности внести задаток, можно передать ипотечный долг будущему владельцу недвижимости.

Для этого нужно:

После новый владелец продолжит платить кредит вместо прежнего заёмщика.

В результате не нужно искать деньги на досрочное погашение кредита и нет необходимости снимать обременение. Однако новый собственник должен согласиться выплачивать ипотеку на тех условиях, которые ему будут предложены (бывают случаи, когда банки проводят рефинансирование и улучшают условия по ипотеке для нового владельца).

Ещё банк может отказать в переоформлении, если покупатель не пройдёт проверку. У него должны быть хорошая кредитная история, стабильный доход и необходимый пакет документов.

Как зарегистрировать ребёнка в квартире

Если платить ипотеку больше нет возможности, а продать квартиру не удаётся, банк может продать её самостоятельно, выставив на торги. Это плохой вариант продажи квартиры для заёмщика, потому что на торгах жильё выставляют по цене ниже рыночной. По итогу собственник может вообще не получить денег от продажи: все они уйдут на уплату кредитного долга, штрафов и пеней.

Лучший выход — договориться с банком о рефинансировании ипотеки и снижении ежемесячного платежа.

С 11 сентября 2024 года владельцы ипотечного жилья получили право самостоятельно продавать свою ипотечную квартиру.

Как это сделать:

Когда покупатель найден, он переводит деньги на счёт, указанный банком. Далее Росреестр снимает обременение (обычно это занимает 3 рабочих дня).

Помните, что:

Есть ситуации, когда заёмщику не разрешат продать ипотечную недвижимость таким способом:

Если вы решили продать квартиру, купленную в ипотеку, лучше заранее уточнить все требования к документам в своём банке. Это поможет избежать задержек и провести сделку максимально гладко.

Вот какие документы могут понадобиться:

С 2025 года в России действует новая система налогообложения при продаже недвижимости:

Чтобы не платить налог, квартира должна быть в собственности 5 лет или 3 года. Минимальный срок владения составляет 3 года, если:

Для семей с двумя и более детьми есть послабление: им можно не ждать минимального срока владения для освобождения от налога.

Важно! Налог рассчитывается не со всей суммы сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи. Если вы продали квартиру за ту же сумму (или дешевле, чем купили с учётом ипотечных процентов), налог платить не нужно, так как нет прибыли.

Во сколько обойдётся приватизация квартиры в 2025 году