В первом квартале 2025 года в России на 23% выросло число объявлений об аренде жилья. Но если налоговые органы узнают о нелегальной сдаче недвижимости, арендодателю придётся уплатить штраф и НДФЛ за весь период аренды. Разберёмся, как законно сдавать квартиру в аренду, когда договор нужно регистрировать в Росреестре и как выбрать оптимальную схему уплаты налогов.
Сдавать жильё могут только собственники. Ни друг, ни родственник, даже если они «помогают», не могут выступать арендодателями. Исключение — человек с нотариально заверенной доверенностью, в которой прямо указано право сдачи жилья.
Если квартира в общей долевой собственности, чтобы сдать её в аренду, нужно будет получить письменное согласие всех других совладельцев. Документ затем заверяется у нотариуса.
Если хотя бы один из собственников против, сдать квартиру не получится.
Понятия «договор аренды» и «договор найма» отличаются.
Такой способ дешевле (не придётся платить риелтору), но потребует больше времени и сил. Нужно будет самостоятельно отвечать на звонки, проверять арендаторов и составлять с ними договор.
Прежде чем приступать к сдаче квартиры, проверьте:
Будущий арендатор с высокой долей вероятности захочет убедиться, что квартира действительно ваша или вы имеете полное право сдавать её в аренду.
Доход от аренды облагается налогом. Поэтому заранее определитесь, как будете уплачивать налоги.
Правильный выбор налогообложения поможет избежать лишних затрат и проблем с налоговыми органами. Важно понять, каким образом вы будете платить налоги на доход от аренды.
Налоги при сдаче недвижимости зависят от того, какой у вас налоговый статус: физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель (ИП).
Физлица заключают договор о сдаче жилья и до 30 апреля подают в Федеральную налоговую службу (ФНС) декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год (тот, в который недвижимость сдавалась в аренду).
Доход от аренды в этом случае облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке от 13 до 22% (в зависимости от дохода за год). Налог нужно уплачивать до 15 июля.
Что понадобится приложить к декларации:
При уплате НДФЛ можно получить налоговый вычет — например, за обучение или дорогое лечение.
Чтобы уплачивать налог как самозанятый, нужно зарегистрироваться в этом статусе. Это можно сделать в приложении «Мой налог», кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги.
Самозанятые уплачивают налог на профессиональный доход (НПД):
После того как получите арендную плату, не забудьте оформить чек (например, в приложении «Мой налог») и уплатить налог — его размер рассчитывается автоматически. Сделать это нужно до 28-го числа следующего месяца.
Если вы сдаёте недвижимость как ИП, налог зависит от налогового режима. Можно выбрать:
Также существует автоматизированная упрощённая система налогообложения (АУСН). Это экспериментальный режим, который проводится не во всех регионах. По нему нужно платить 8%.
Как зарегистрировать ИП через Госуслуги
Выбор зависит от индивидуальных особенностей жилья (расположения, средней стоимости аренды по рынку, статуса недвижимости) и целей арендатора. Но для собственников-физлиц, которые сдают квартиру другим физлицам, наиболее выгодным вариантом будет самозанятость.
Преимущества самозанятости:
Но важно помнить и об ограничениях такого налогового режима. Например:
Налоговая служба активно мониторит рынок аренды: ФНС может отследить аренду, например по регулярным платежам на счёт, жалобам соседей, объявлениям на сайтах, или если переписка с арендатором окажется в открытом доступе.
Вот возможные последствия, если факт нелегальной сдачи жилья будет выявлен:
Когда сумма недоимки превысит 2,7 миллиона рублей за три года, может возникнуть и уголовная ответственность — лишение свободы до 1 года.
Вот что лучше отметить в договоре, чтобы избежать недопонимания:
Перед тем как сдавать квартиру, которая находится в ипотеке, внимательно перечитайте ваше кредитное соглашение. Некоторые банки запрещают сдачу ипотечного жилья или указывают в документах, что заёмщик должен предварительно получить разрешение. Поэтому лучше заранее согласовать это с банком.
Что делать, если нужно продать квартиру в ипотеке
Да, если срок аренды — от 1 года. Тогда договор подлежит обязательной регистрации.
Если договор заключён на срок менее года, регистрацию можно не проводить.
Если жильё сдаётся дольше 90 дней, собственник обязан зарегистрировать арендаторов по месту пребывания. Временную регистрацию можно бесплатно оформить на Госуслугах.
Если у арендодателя не будет регистрации, и ему, и наймодателю придётся уплатить штраф — до 7000 рублей.
Но есть исключения, когда регистрировать жильцов не нужно:
Во сколько обойдётся приватизация квартиры в 2025 году
