Как объединить две квартиры: пошаговый план действий

Чтобы объединить две квартиры, нужно пройти длинный путь согласований. Составили подробную инструкцию, которая поможет ничего не упустить и сделать всё в срок.

Законодательство позволяет объединить две расположенные рядом квартиры. Они могут находиться одна над другой или рядом на одном этаже, пусть даже в соседних подъездах.

В любом случае объединение квартир фактически является перепланировкой и требует согласования в жилинспекции. Без такого согласования перепланировку нельзя узаконить.

«Во-первых, вам назначат штраф и потребуют либо всё вернуть на свои места, либо узаконить перепланировку, если это возможно. А во-вторых, с квартирой не получится совершать сделки: продавать (тем более в ипотеку), передавать по наследству, завещать».

При объединении и перепланировке есть несколько строгих запретов:

Учтите, что перечисленные ниже действия касаются обеих квартир, то есть все документы и разрешения надо согласовывать по каждой из них.

И ещё: если одна квартира у вас уже есть и вы только планируете купить соседнюю в ипотеку, сначала согласуйте свои планы с банком, где собираетесь брать кредит. До полной выплаты ипотеки квартира будет у банка в залоге, поэтому он имеет право не разрешить вам перепланировку, но будет уже поздно, и придётся ждать, пока квартира станет полностью вашей.

Поэтажный строительный план с экспликацией. Для квартиры во вторичной недвижимости возьмите в БТИ поэтажный строительный план с экспликацией. Если квартиры находятся одна над другой на разных этажах, нужно два плана.

Для новостройки:

Техническое заключение о состоянии конструкций (ТЗК). В этом документе перечислены основные факты о состоянии здания, можно ли вообще трогать стены, чтобы дом не пошёл трещинами. Для каждой квартиры надо оформлять по одному ТЗК.

Если вы делаете ремонт в Москве и собираетесь задействовать несущие стены, ТЗК можно получить в ГБУ «Экспертный центр». В других регионах — в местной администрации. Альтернатива — обращение к архитектору здания, это практикуется.

Если вы не задействуете несущие стены, ТЗК можно получить в любой проектной компании. Важно, чтобы у неё была лицензия саморегулируемой организации (СРО).

Проект перепланировки. Это подробный план грядущих изменений планировки — общий на обе квартиры. Проект перепланировки имеет право выполнять проектная компания либо архитектурное бюро с лицензией СРО — можно обратиться в то же, где вы получали ТЗК.

Полный пакет документов для жилинспекции выглядит так:

Если всё в порядке, то жилинспекция выдаст вам распоряжение на ведение строительных работ. С этого момента у вас есть ровно 18 месяцев, чтобы полностью провести ремонт и сдать результат технику БТИ.

В случае с перепланировкой и объединением квартир все работы должна выполнять строительная бригада с лицензией СРО. Кроме самих работ она должна будет оформить акты скрытых работ для жилинспекции — такое право есть не у всех строителей, поэтому придётся выбирать из тех, у кого есть лицензия.

Помните об ограничениях во времени.

Здесь два ключевых вида документов:

По каждой квартире необходимо получить свой комплект документов.

Техник сверит результаты ремонта с тем, что вы заявляли в проекте перепланировки. Если всё соответствует, он оформит изменения в техническую документацию или составит для БТИ новые документы.

Внесение изменений займёт пару недель, после которых вы получите новый техпаспорт на квартиру — теперь уже объединённую из двух.

Для регистрации надо вызвать кадастрового инженера. Он подготовит технический план объединённой квартиры и либо сам оформит все изменения в базе Росреестра, либо выдаст план вам.

Правила перепланировки квартиры: что можно, что нельзя, как действовать