Хотя ипотеку в постсоветской России выдают уже почти 30 лет, заёмщики не всегда чётко понимают, как она работает. Одни считают, что банк заберёт квартиру за любую провинность, другие — что можно не страховать залог, третьи — что надо скрывать от кредиторов финансовые трудности. Разбираем 10 часто встречаемых мифов об ипотеке и объясняем, как всё устроено на самом деле.
Некоторые потенциальные заёмщики уверены, что ипотечная квартира остаётся во владении банка до полного закрытия кредита, а покупатель всё это время лишь пользуется ею. Кто-то даже опасается, что банк может в любой момент изъять недвижимость, даже если исправно вносить платежи.
Заёмщик становится полноценным собственником жилья сразу после государственной регистрации сделки. Банк не владеет квартирой, а лишь получает её в залог. Это действительно позволяет ему изъять недвижимость (ст. 50 ФЗ № 102 «Об ипотеке»), но только если заёмщик систематически не выполняет обязательства по ипотеке и накопил внушительный долг.
Без веских оснований отнять жильё банк не может — это допустимо только в рамках судебной процедуры.
Кроме того, заёмщик может распоряжаться квартирой почти без ограничений:
Таким образом, купленная в ипотеку недвижимость с самого начала становится собственностью заёмщика, но находится в залоге у банка для защиты его финансовых интересов.
Существует мнение, что досрочное погашение ипотеки — невыгодная затея: заёмщик всё равно выплачивает все проценты, заложенные в договоре. Более того, банк может взимать штрафы или комиссии за закрытие кредита раньше срока, потому что из-за этого он теряет прибыль.
На самом деле проценты по ипотеке начисляются не на всю сумму кредита, а на его остаток. Это значит, что чем быстрее клиент гасит заём, тем меньше переплачивает.
Досрочное погашение кредита в действительности невыгодно только банку. Так он не получит всей прибыли, на которую рассчитывал.
Однако право заёмщиков в любой момент полностью или частично выплатить ипотеку защищает закон:
Если заёмщик берёт ипотеку на 20 лет, но погашает её за 10, он экономит на процентах.
Например, если выплачивать по графику ипотеку на 5 миллионов рублей под 9% годовых в течение 20 лет, переплата по процентам составит около 5,8 миллиона рублей. Если же погасить тот же самый кредит за 10 лет, переплата сократится примерно до 2,6 миллиона рублей, а экономия составит 3,3 миллиона рублей.
Итак, досрочное погашение всегда снижает переплату по ипотеке. При этом оно может быть не полным, а частичным.
При частичном досрочном погашении заёмщик может:
Таким образом, досрочное погашение — это реальный способ сэкономить на ипотеке и быстрее избавиться от долговой нагрузки.
Кто-то считает, что, пока ипотека не выплачена, квартира остаётся «заблокированной» в банке и продать её невозможно. Люди опасаются, что, если им, например, понадобится переехать, они окажутся в ловушке и будут вынуждены платить за жильё, которое им больше не нужно.
Продать квартиру в ипотеке можно, но только с одобрения кредитора. Чтобы согласовать сделку, нужно обратиться в банк.
Право кредитора отказать заёмщику сильно ограничили с 2024 года. Госдума изменила закон «Об ипотеке» и дала владельцам ипотечного жилья право на его самостоятельную продажу по согласованной с банком цене.
Есть всего 3 причины, по которым банки имеют право отказать: начатая процедура банкротства физлица, передача жилья в залог по другим договорам и уже запущенная процедура взыскания объекта. Эти ограничения помогают защитить интересы кредиторов, но принятые поправки всё равно дают заёмщикам больше свободы для управления своими активами.
Продать залоговую недвижимость можно через досрочное погашение кредита. В таком случае заёмщик закрывает долг за свой счёт или деньгами покупателя, банк снимает обременение, после чего квартира продаётся. Согласовывать продажу с кредитором необязательно, если сделку не планируется проводить через него.
Другие возможные варианты:
Итак, продать ипотечную квартиру реально, но для этого нужно либо досрочно закрыть кредит, либо согласовать сделку с банком. Если заёмщик планирует такую сделку, ему лучше заранее уточнить все условия у кредитора.
Некоторые заёмщики полагают, что, если выдавший ипотеку банк окажется несостоятельным или потеряет лицензию, их долг исчезнет. Они рассчитывают, что кредитный договор аннулируется, поскольку юридическое лицо-кредитор прекратит существование.
На самом деле банкротство банка не освобождает заёмщика от обязательств по ипотеке — кредиты, которые выдал обанкротившийся банк, в таком случае переходят к другому юридическому лицу.
При ликвидации коммерческого банка Центробанк сначала вводит в нём временное управление, а затем передаёт кредитный портфель:
Что бы ни случилось с банком, заёмщик обязан продолжать платить по кредиту в полном соответствии с договором. Изменить условия ипотеки может только новый кредитор, но без согласия заёмщика он не вправе повысить ставку или ужесточить требования (ст. 450 ГК РФ).
Что делать, если банк прекратил существование:
Таким образом, при банкротстве банка ипотека никуда не исчезает. Долг переходит новому кредитору, и заёмщик продолжает платить его на старых условиях по новым реквизитам.
Распространено мнение, что без накоплений для первоначального взноса взять ипотеку невозможно, поскольку банки требуют оплатить не менее 15–20% от стоимости жилья.
В этом мифе есть доля правды: чаще ипотека действительно предполагает первоначальный взнос. Но, во-первых, это необязательно должны быть личные деньги заёмщика, а во-вторых, иногда можно вообще обойтись без них.
Если своих денег для первоначального взноса нет или не хватает, заёмщик может:
Итак, оформить ипотеку без денег на первоначальный взнос можно. Но доступно это не всем: нужно иметь активы для передачи в залог либо право на государственные или региональные субсидии.
Некоторые полагают, что банки не имеют права изымать жильё, если там прописаны несовершеннолетние, — даже при серьёзных просрочках. Это убеждение основано на идее о том, что государство защищает права детей и их регистрация накладывает на недвижимость особый статус.
Часто это действительно так — например, некоторые ограничения на сделки с недвижимостью накладывает использование материнского капитала. Однако злостным неплательщикам ипотеки всё это не поможет.
Прописка детей не защищает жильё от изъятия. Если заёмщик допустил значительную просрочку и не погашает долг, банк через суд может обратить взыскание на квартиру (ст. 50 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).
Как происходит изъятие жилья:
Закон не запрещает реализацию ипотечного жилья, даже если в нём зарегистрированы несовершеннолетние.
Однако суд может учесть права детей, если:
В этих случаях должникам могут дать шанс исправить ситуацию, но не освободят от обязательств полностью.
Распространено мнение, что, если у заёмщика в прошлом были просрочки по кредитам, банк автоматически откажет в ипотеке. Многие считают, что испорченная кредитная история (КИ) навсегда закрывает доступ к ипотеке.
На самом деле банки оценивают не сам факт просрочек, а надёжность клиента в целом — причём на данный момент, а не когда-то в прошлом.
Если были незначительные просрочки, например несколько дней, это не вызывает у банков серьёзных опасений. Такие ситуации могут быть восприняты как временные финансовые трудности. А вот частое повторение даже небольших просрочек может плохо повлиять на кредитную историю. Это понизит кредитный рейтинг заёмщика, на основе которого банки и другие кредиторы оценивают платёжеспособность клиента.
На решение банка о выдаче ипотеки влияют и другие факторы:
Да, но условия могут быть жёстче:
Ряд банков предлагает ипотеку даже людям с испорченной кредитной историей, но в этом случае ставки ещё выше, а требования к заёмщику строже. Таким образом, банки не требуют идеальной кредитной истории, но внимательно оценивают платёжную дисциплину заёмщика. Если просрочки случились давно, были закрыты и с тех пор финансовая дисциплина улучшилась, получить ипотеку вполне реально.
Некоторые заёмщики думают, что страховать свою жизнь и здоровье, а также сам объект недвижимости необязательно и от полиса можно отказаться без последствий.
Страховка, которую предлагают оформить ипотечным заёмщикам, подразделяется на обязательную и необязательную. Влияние на условия кредита могут оказывать и та и другая.
При оформлении ипотеки можно застраховать:
Согласно ст. 7 ФЗ «О потребительском кредите» заёмщик вправе не оформлять необязательную страховку, отказаться от неё в период охлаждения или не продлевать по окончании. Но в таком случае банк будет считать его более рискованным клиентом и может повысить процентную ставку на 1–2%. А тем, кто покупает такие полисы, кредитор готов предложить лучшие условия.
Чаще всего банки включают в кредитные договоры пункт, согласно которому процентная ставка может снизиться при оформлении необязательных полисов и вырасти при отказе от них. Поэтому страхование — не просто дополнительная услуга, а важный фактор, влияющий на итоговую стоимость ипотеки.
Некоторые заёмщики считают, что если они оформили ипотеку в одном банке, то должны будут выплачивать кредит на первоначальных условиях до конца. Даже если в других банках появляются более выгодные предложения, изменить условия невозможно.
На самом деле ипотеку можно рефинансировать в любом банке, который согласится на это.
Рефинансирование позволяет:
Заёмщик подаёт заявку на рефинансирование в тот же или другой банк. Кредитор проверяет его платёжеспособность и одобряет новую ипотеку на лучших условиях. Новый кредит покрывает старый долг, а заёмщик продолжает платить тому банку, в котором оформил его.
Рефинансировать ипотеку выгодно, когда:
Сейчас одной из самых привлекательных для этого программ является семейная ипотека под 6%: если заёмщики подходят под её условия, они могут перекрыть с её помощью свой прежний жилищный кредит. Другие льготные программы такой возможности не предусматривают.
Сталкиваясь с финансовыми трудностями, некоторые заёмщики не спешат сообщать об этом банку из страха, что он сразу потребует вернуть всю сумму долга или отберёт жильё. Из-за этого люди скрывают свои проблемы, занимают деньги у друзей или берут новые кредиты, чтобы платить старый.
На самом деле кредиторы заинтересованы в том, чтобы клиенты сохраняли платёжеспособность, даже если они временно испытывают сложности. Если вовремя сообщить о проблемах, можно договориться с банком о льготном периоде, в течение которого платежей или не будет совсем, или они будут снижены.
Проблему можно решить с помощью:
При этом лучше обратиться в банк до того, как накопился серьёзный долг. Если кредитор видит, что заёмщик не уклоняется от обязательств, он с большей вероятностью пойдет навстречу и вряд ли обратится в суд для изъятия жилья.
Чего делать не стоит — так это брать для обслуживания ипотеки потребительские кредиты. Новые займы только ухудшат ситуацию, увеличив долговую нагрузку.
Ипотека окружена множеством мифов, из-за которых заёмщики могут принимать невыгодные решения или вовсе отказываться от покупки жилья. На самом деле ипотечное кредитование гораздо гибче, чем принято думать:
Потребительский кредит: что это, виды и как оформить
