Вложения в жилую недвижимость — один из самых понятных способов сохранить и приумножить капитал. Квартиру можно сдавать в аренду и получать пассивный доход или продать дороже через несколько лет. Но успех инвестора на 100% зависит от правильного выбора объекта. Сравниваем недвижимость разных ценовых сегментов и разбираемся, куда выгоднее вкладывать деньги в 2025 году.
Перед тем как сравнивать сегменты по доходности и рискам, важно разобраться, какие бывают классы жилой недвижимости. Это поможет точнее оценить потенциал объекта и не переплатить «за хорошую рекламу» — или, наоборот, не прогадать с недооценённым вариантом.
Раньше самым доступным на рынке считалось жильё экономкласса, но в 2020 году Минстрой своим постановлением упразднил это понятие. Сегодня вместо него используется термин «стандартный класс». Основная цель изменений — повысить качество недорогого жилья и задать единые параметры по отделке, инфраструктуре и экологии. Требования к такому жилью содержатся в том же постановлении ведомства.
Сейчас выделяют следующие категории:
Стоит понимать, что деление жилья на классы носит условный характер, кроме «стандарта», характеристики которого прописаны в постановлении Минстроя. Всё остальное — рыночная классификация, которая складывается из совокупности факторов: локации, архитектуры, уровня отделки, сервиса и инфраструктуры.
Часто решающее значение имеет позиционирование самого застройщика — один и тот же дом могут отнести к комфорту или бизнесу в зависимости от маркетинговой стратегии. Поэтому при оценке объекта важно смотреть не только на описание, но и на реальные характеристики.
Каждый класс недвижимости отличается не только уровнем комфорта, но и инвестиционной привлекательностью: от быстрой сдачи в аренду до долгосрочной защиты капитала. Рассмотрим, как класс недвижимости может влиять на доходность и риск.
Стандарт-класс — самый доступный сегмент на рынке. Это квартиры с минимальным уровнем отделки, простой архитектурой и базовой инфраструктурой. Чаще всего они расположены в новых массовых районах на окраинах.
Начать инвестировать в такие объекты можно с минимальной суммой. В Москве таких лотов практически нет. Но, например, в Новосибирске самые доступные студии этого сегмента стоят около 2,5 миллиона рублей. Такие квартиры имеют спрос у арендаторов с ограниченным бюджетом.
Средняя стоимость долгосрочной аренды студий в ЖК, где продаются такие квартиры, составляет 18,7 тысячи рублей. Если принять расходы арендодателя (ЖКУ, налоги, обслуживание) за 30% от суммы ежемесячного платежа, то инвестиция окупится примерно за 16 лет (без учёта удорожания жилья), а доходность составит 6,2% годовых.
Однако этот сегмент сильно зависит от колебаний рынка, вызванных изменениями ипотечных ставок и снижением доходов арендаторов. И он сталкивается с высокой конкуренцией со стороны новых проектов в том же районе.
конкуренцией со стороны новых проектов в том же районе.
Плюсы:
Минусы:
Комфорт-класс — востребованный сегмент, сочетающий доступность и улучшенные характеристики. В таких домах более просторные квартиры и благоустроенные дворы, а локации имеют неплохую транспортную доступность и социальную инфраструктуру. Этот формат жилья выбирают как молодые семьи, так и арендаторы со стабильным доходом.
Проекты такого класса за время возведения вырастают в цене на 20–30%. А если в процессе строительства или после ввода объекта в эксплуатацию качественно меняется окружение проекта, процент удорожания будет ещё выше. Такое влияние может оказать, например, открытие новой станции метро, парка, рекреационных зон и других объектов социальной инфраструктуры.
С точки зрения инвестиций комфорт-класс более устойчив к колебаниям рынка, чем стандарт: он покрывает широкий спрос, привлекателен для долгосрочной аренды и лучше сохраняет ликвидность. Однако доходность от аренды, как правило, умеренная — на уровне 5–6% годовых. Особенно если рядом активно строятся новые ЖК того же класса.
Сроки окупаемости инвестиций варьируются от 10 до 17 лет. Это зависит и от сегмента, и от арендных стратегий инвестора. Конечно, краткосрочная аренда при загрузке более 80% будет более выгодна, чем долгосрочная. Но на практике такую загрузку получить почти нереально. В стандарт- и комфорт-сегментах распространена комбинированная арендная стратегия: посуточно в сезон и помесячно в межсезонье.
Плюсы:
Минусы:
Дома бизнес-класса располагаются ближе к центру или в престижных районах, имеют закрытую территорию, подземный паркинг, дизайнерские входные группы, улучшенные планировки и материалы. Часто предлагается отделка под ключ и высокий уровень сервиса.
С инвестиционной точки зрения бизнес-класс может давать высокий доход при благоприятной рыночной конъюнктуре, особенно в проектах с хорошей локацией и ограниченным предложением. Такие квартиры привлекают платёжеспособных арендаторов и ценятся как статусное жильё.
Однако в кризисные периоды спрос может ослабевать: целевая аудитория реже оформляет ипотеку, а арендные ставки могут снижаться быстрее, чем в массовом сегменте. Кроме того, в бизнес-классе выше конкуренция между застройщиками. Так, в 2024 году этот сегмент стал самым быстрорастущим в Старой Москве.
Динамика объема предложения первичного жилья бизнес-класса в 2024 году:
Структура предложения по стадии готовности (количество лотов):
Плюсы:
Минусы:
Премиум-класс — это недвижимость высокого уровня, расположена в удобной локации (центр города или престижные районы), сочетает в себе качественные материалы, современные инженерные системы и развитую инфраструктуру. Такие дома рассчитаны на состоятельную аудиторию и часто проектируются как закрытые жилые комплексы.
С точки зрения инвестиций премиум-сегмент предлагает высокий потенциал капитализации (роста цены после ввода), особенно в проектах с ограниченным предложением, хорошими видами и узнаваемыми брендами застройщиков. Так, в 2024 году цены в этом сегменте выросли на 20%.
При этом доход от аренды может быть нестабильным: высокий чек ограничивает круг арендаторов. Но зато в кризис премиальный сегмент меньше теряет в ликвидности. Это жильё чаще рассматривается не как способ заработать на аренде, а как способ долгосрочного хранения капитала.
Плюсы:
Минусы:
Элит-класс — это штучная недвижимость с максимально высоким уровнем приватности, архитектуры и сервиса. Это могут быть клубные дома в историческом центре, редевелопмент особняков или малоэтажные жилые комплексы с ограниченным числом квартир, авторским дизайном и сервисом уровня лакшери-отелей. Такие объекты редко попадают в открытую продажу.
С инвестиционной точки зрения элит-класс — это не столько про доход, сколько про сохранение и защиту капитала. Такие квартиры хорошо переживают инфляцию, валютные колебания и рыночные кризисы, потому что их целевая аудитория слабо зависит от экономических факторов.
По данным ГК «Стилобат», объём сделок с элитными новостройками в Москве за первые месяцы 2025 года вырос почти на 70% относительно аналогичного периода 2024 года. Средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 33% и составила 2,5 миллиона рублей.
До конца года спрос на элитное жильё может вырасти ещё на 10-–15%, и предпосылок для его снижения на данный момент нет. При этом предложение в сегменте сократится, поскольку многие клубные дома находятся на завершающих стадиях реализации, а часть проектов морально устарела. Это открывает серьёзные инвестиционные перспективы, но конечная прибыль во многом зависит от объекта. Наиболее ликвидны варианты с уникальными характеристиками.
Для краткосрочной аренды и быстрой перепродажи жильё элит-класса подходит плохо: ликвидность ограничена, цикл сделки может занимать месяцы, а цена ошибки при выборе объекта крайне высока. Такую недвижимость имеет смысл покупать надолго, чтобы перевести часть капитала «в бетон».
Плюсы:
Минусы:
Средняя запрашиваемая площадь арендного жилья в элитном сегменте снижается: по данным «Intermark Аренда», в первом квартале 2025 года в Москве она составила 111 квадратных метров. В сравнении с прошлым годом средняя площадь аренды снизилась на 14%. Самыми популярными квартирами для аренды в элитном сегменте стали варианты с двумя спальнями.
Даже в рамках одного класса жилья разные объекты могут существенно отличаться по уровню доходности, ликвидности и надёжности. Чтобы инвестиция действительно оказалась удачной, важно смотреть не только на локацию или цену за «квадрат», но и на более тонкие параметры: от репутации застройщика до специфики спроса на аренду в конкретном месте.
Пять ключевых факторов при оценке объекта:
Инвестиционная привлекательность сегментов: мнения экспертов
Успех инвестиций в недвижимость зависит от суммы вложений, горизонта инвестирования и выбранной стратегии. По словам опрошенных нами экспертов, удачные варианты сегодня можно найти и на первичном, и на вторичном рынке.
Недвижимость в большей степени является активом для сохранения капитала, чем для его приумножения. Качественная недвижимость обычно отыгрывает инфляционные колебания на горизонте 3–5 лет. В результате совокупная доходность может быть чуть ниже или сопоставима с банковским вкладом. При этом жильё страхует владельца от возможной девальвации, что делает его привлекательным в периоды нестабильности.
Но не стоит полагать, что недвижимость не может приносить высокий доход. Получить высокую прибыль можно при перепродаже объектов, купленных на стадии закладки фундамента.
По словам гендиректора VSN Group Яны Глазуновой, главная привлекательность вложений в недвижимость заключается в увеличении её стоимости после ввода в эксплуатацию и развития инфраструктуры вокруг. За время строительства проект, как правило, вырастает в цене на 20–30%. С этим согласны и другие эксперты.
Во-первых, стоимость квартиры растёт по мере возведения дома. Во-вторых, жильё, как правило, дорожает и дальше. По оценкам Яндекс Недвижимости, в первом квартале 2025 года медианная стоимость квадратного метра в столичных новостройках комфорт-класса выросла на 5,1%, стоимость «квадрата» в новостройках бизнес-класса выросла на 4,7%, а цены в элитном сегменте увеличились на 0,1%.
Эффективность инвестиций можно увеличить, если воспользоваться семейной ипотекой, ставка по которой сейчас намного ниже рыночной, говорит Светлана Комиссарова. Ещё один вариант — комбинация рассрочки от застройщика и банковского депозита. Здесь выгода заключается в том, что покупатель недвижимости платит частями, а освободившиеся деньги размещает на депозите, с которого получает проценты.
Выбор недвижимости под инвестиции — это всегда баланс между риском, доходностью и горизонтом вложений. Чем выше класс объекта, тем больше ставка на долгосрочную капитализацию и сохранение стоимости. Чем ниже — тем важнее точный расчёт окупаемости и качества спроса.
Лучше всего подойдут стандарт- и комфорт-класс. У этих сегментов широкий круг арендаторов, высокая ликвидность и более быстрая окупаемость. Особенно хорошо работают квартиры-студии или «однушки» в новых районах с метро и инфраструктурой.
Подходит для: начинающих инвесторов, тех, кто хочет стабильный пассивный доход без сложных схем.
Обратите внимание на комфорт- и бизнес-класс на стадии котлована в перспективных локациях. Если выбрать надёжного застройщика и подождать до сдачи, можно заработать на росте стоимости квартиры 15–30%.
Подходит для: инвесторов, готовых к среднесрочным стратегиям и более внимательному анализу.
Здесь в приоритете премиум- и элит-класс. Такая недвижимость, скорее всего, не принесёт быстрый доход, но поможет защитить уже имеющиеся активы. Она слабее реагирует на колебания рынка, почти не дешевеет в кризисы и часто воспринимается как «коллекционный» актив. Но при этом требует большого бюджета и может дольше продаваться.
Подходит для: состоятельных инвесторов, желающих зафиксировать капитал в «твёрдом» активе с имиджевой составляющей.
Если вы хотите объединить доходность и устойчивость, ищите качественные объекты в комфорт-классе с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Такие квартиры легко продать или сдать, и они хорошо подходят для гибкой стратегии.
Подходит для: тех, кто хочет сбалансировать риски и гибкость — без чрезмерной ставки на рост цен.
Инвестиции в жилую недвижимость считаются относительно надёжными, но и у них есть слабые места. Некоторые риски можно предусмотреть заранее и частично снять, другие — просто важно понимать, чтобы не иметь завышенных ожиданий.
Инвестору могут помешать:
Если мы рассматриваем инвестицию как долгосрочную стратегию, основной риск здесь во всех сегментах — увеличение срока окупаемости объекта. Ликвидность на рынке как риск рассматривать не стоит, так как, грубо говоря, в один год рынок может не иметь ликвидности на определённые объекты, а в следующем году, наоборот, сместить на них фокус.
Инвестиции в жилую недвижимость остаются одним из самых популярных и понятных способов сохранить или приумножить капитал. Но, как и при работе с любым другим активом, здесь важно учитывать особенности сегмента, цели вложений и реальную ситуацию на рынке.
Выбирайте класс недвижимости под свою стратегию. Стандарт и комфорт подойдут для аренды и перепродажи с умеренным доходом. Бизнес — для тех, кто рассчитывает на рост стоимости. Премиальная и элитная недвижимость — скорее способ сохранить капитал, чем получить прибыль.
Сравнивайте не по названию, а по сути. Название класса — лишь ориентир. Смотрите на локацию, окружение, планировки, сервис, инфраструктуру и застройщика.
Анализируйте рынок и действуйте спокойно. Не все квартиры одинаково выгодны — даже в одном доме. Спрос, конкуренция, цена, ремонт, стадия строительства — всё это влияет на итоговую доходность.
Полностью исключить риски при инвестициях в недвижимость невозможно, но грамотный подход на этапе выбора объекта и анализа локации позволяет значительно их сократить.
Инвестиционные монеты: как в них вложиться и стоит ли это делать в 2025 году
